不動産情報流通IT化の海外事情（１）MLSとは何か
ブログ、別アカウントに移転しました。お手数をおかけして申し訳ありません。
海外のシステムをそっくりそのまま真似するのが良いといっているのではなく、各国の事情法律慣習に合わせて考えるべきなのは当然です。
学ぶべきは本質、姿勢、技術。
アメリカには、Multiple Listing Serviceという不動産物件情報データベースの連携システムがあります。
MLSの紹介となりますが、ちょっとカジッた人にこの話をすると、すぐレインズと関連付けて、あれやこれやと勝手に解釈して結論付けるので、本当に面倒。私はここでレインズについて云々するつもりはまったくない。
本質と姿勢、そして使われているテクノロジーを見ろ、と言いたい。
Multiple Listing Service（MLS）とは何か
「全米不動産協会」が主導して、物件情報の流通を推進している、MLSと関連す技術仕様を紹介します。
National Association of Realtors （NAR）
www.realtor.org/
NARのサイトの説明が以下の通りです。
Multiple Listing Service (MLS): What Is It
Multiple Listing Service（MLS）とは何か
REALTORS® have spent millions of dollars to develop Multiple Listing Services (MLS) and other real estate technologies that make the transaction more efficient. An MLS is a private offer of cooperation and compensation by listing brokers to other real estate brokers.
NAR会員である不動産業者（REALTORS® ）は、MLSのみならず、その他の不動産技術にも、不動産取引を効率よく行う為に巨額の投資を行ってきました。MLSは不動産業者同士の協力と報酬の形態？です。
In the late 1800s, real estate brokers regularly gathered at the offices of their local associations to share information about properties they were trying to sell. They agreed to compensate other brokers who helped sell those properties, and the first MLS was born, based on a fundamental principal that's unique to organized real estate: Help me sell my inventory and I'll help you sell yours.
1800年代後半、不動産業者は近くの協会事務所に定期的に集まり、売りたい物件情報を交換し合っていました。売るのに協力してくれた他の業者に報酬を分けることに同意がなされ、これを基本的な指針としてMLSが生まれました。私の在庫を売るのを手伝ってください、私もあなたの在庫を売るのを手伝います。
Today, through more than 800 MLSs, brokers share information on properties they have listed and invite other brokers to cooperate in their sale in exchange for compensation if they produce the buyer. Sellers benefit by increased exposure to their property. Buyers benefit because they can obtain information about all MLS-listed properties while working with only one broker.
今日、800以上のMLSが存在し、業者は情報を共有し、他の業者と売却の協力を持ちかけています。売主は売り情報の流通露出というメリットがあり、買い手としては１業者からMLSに登録されている多くの情報を得ることが出来ます。
The real estate market is competitive, and the business is unique in that competitors must also cooperate with each other to ensure a successful transaction. MLS systems facilitate that cooperation.
不動産市場は、市場競争のありながら、成果を得るためには競合相手と協業するというユニークなものとなっています。MLSはそのシステムを提供します。
The MLS is a tool to help listing brokers find cooperative brokers working with buyers to help sell their clients' homes. Without the collaborative incentive of the existing MLS, brokers would create their own separate systems of cooperation, fragmenting rather than consolidating property information.
MLSは、物件を売りたい顧客のいる業者が、協力業者を探すツールです。協力と報酬というものがなければ、MLSではなく、業者は好き勝手に独自の協力体制を作り、物件情報は断面化、分断し、フラグメンテーションを起こします。
MLSs are a powerful force for competition. They level the playing field so that the smallest brokerage in town can compete with the biggest multi-state firm. Buyers and sellers can work with the professional of their choice, confident that they have access to the largest pool of properties for sale in the marketplace.
MLSは強みとなります。小さな街の不動産会社が、全国レベルの大企業と競合できるのです。売り手と買い手は、業者を選択し、その業者が確かな巨大マーケットにアクセスすることが出来るという安心を与えます。
Real estate information on the Internet is readily available. Consumers can access and view all publicly available listing information on the Web site of their broker of choice.
インターネットにも不動産情報は公開できます。消費者は業者のサイト上で、公開可能な物件を閲覧することができます。
MLSs are private databases that are created, maintained and paid for by real estate professionals to help their clients buy and sell property. In most cases, access to information from MLS listings is provided to the public free-of-charge by participating brokers. Data that is not publicly accessible includes information that would endanger sellers' privacy or safety, such as seller contact information and times the home is vacant for showings.
MLSはプライベートなデータベースで、不動産業者たちによって作成（支払われ維持運営）され、顧客たちの物件を売り買いする助けにしています。ほとんどの場合、情報へのアクセスは参加している業者に無料で提供されます。非公開にされる情報は売り手のプライバシーや安全を損なう情報です。たとえば、売り手のコンタクト情報や空室になる時期などです。
NAR encourages innovation and competition in real estate brokerage, including different business models. NAR members are affiliated with real estate brokerage firms that operate using various business models, including full service, limited service, fee-for-service, and discount (regardless of the level of service). Internet positioning in itself is not a business model - nearly 90 percent of REALTORS® report that their firm has a Web site for business use, according to the 2007 NAR Member Profile.
NARは、ビジネスモデルの違いも含め不動産取引のイノベーションとコンペティションを推進します。
According to the 2007 REALTOR® Technology Survey, two-thirds of all REALTORS® have Web sites, and REALTORS® report that their listings are displayed on any number of Web sites, including REALTOR.com, the REALTOR®'s own site, the local REALTOR® association's Web site, the local newspaper site, Yahoo, Google, CraigsList, Zillow and Trulia.
2007年の調査によると、３分の２の業者がウェブサイトを持ち、物件情報は多数のウェブサイトに掲載され、REALTOR.comや業者の自社ウェブサイト、地域の業界団体協会サイト、新聞紙のサイト、Yahoo、Google、クレイグリスト、ZillowやTruliaなどにも掲載されています。
More than half of recent buyers used MLS Web sites in their search, according to the 2007 NAR Profile of Home Buyers and Sellers.
調査によると、半分以上の買い手がMLSウェブサイトを検索に利用していることも明らかになっています。
http://www.realtor.org/topics/nar-doj-settlement/multiple-listing-service-mls-what-is-it
＊好きで暇で書いているとはいえ、わざわざ日本語訳するのは疲れます。もういい歳なんで。面倒なので読みながら一気に翻訳タイプしているので、誤字脱字誤訳指摘歓迎。
この沢山あるMLSが横同士で連携している状態。
Internet Data Exchange（IDX）とは何か
Internet Data Exchange (IDX) Background and FAQ
Q 1. What is Internet Data Exchange?
IDX（インターネット・データ・エクスチェンジ）とは？
A. Internet Data Exchange ("IDX"), also referred to as "Broker Reciprocity," is the next stage in the evolution of MLS as the primary means of enhancing cooperation between REALTORS® to facilitate the purchase and sale of real property. IDX gives MLS Participants the ability to authorize limited electronic display of their listings by other Participants. Under IDX, brokers exchange consent to display each other’s listings on participants’ websites and using applications for mobile devices that participants control.
IDXは業者同士の互恵関係とも言われ、MLSの進化の次のステージとして業者同士の協力を推し進める主要なものとなります。IDXは、MLS参加業者に、承認された制限のある電子的表示を、別の参加業者に許諾する手段を提供します。IDX利用において、業者はお互いに表示（掲載公開）する同意を与えあうことが出来ます。
Q 4. Do I have to allow other Participants to include my listings in IDX displays?
他の参加業者にIDXを通して表示させなければならないのですか？
A. No, Participants are free to withhold authority for such display - either on a blanket or on a listing-by-listing basis as instructed by the seller.
いいえ、表示を許可するかしないかは自由です。まったくしないのも、売主の意向に沿って物件毎に指定することも出来ます。
このIDXというポリシー（ルールとツール）によって、MLSのデータを自社のウェブサイトに埋め込んで検索させることも出来たりします。
そして、初めからずっと紹介したかった、本命のRETSというものが出てきます。
Real Estate Transaction Standard (RETS)とは何か
Understanding Real Estate Listing Data: The Difference Between IDX and RETS
Incorporating MLS listing data on a real estate agent’s website can be fairly complicated, so it’s no wonder we get a lot of questions about the difference between IDX and RETS. But before we get into that, a brief vocabulary lesson is in order. (Don’t worry: We’ll leave out as much of the tech speak as we can.)
MLSの情報を業者のサイトに導入するのは中々複雑なものです。ですから良くIDXとRETSの違いについて質問を受けてしまうのは不思議ではありません。それをお話する前に、単語練習をしましょう。（ご安心ください技術用語はなるべく避けます）
First, let’s define some of the relevant terms:
初めに関係する用語を定義します。
IDX (Internet Data Exchange) – This refers to the data exchange between an MLS board’s database and a realtor’s website. Sometimes, IDX is used to refer to a specific method of data exchange, most of which are outlined below. IDX has to do with public MLS search, and is viewed as a form of advertising. The listings that are displayed here are only those allowed by other participants, but almost always includes the vast majority of the MLS database.
IDXは、MLSのデータから、一部の許可された情報を、広告として、他の業者のウェブサイトに一般向け広告として掲載させたりすることが出来るデータやり取りの（つまりは流通の）概念と仕組み（とそのルール）のこと。参加業者が許可した情報だけが表示されるが、大抵大多数の情報が表示される。（訳注：大抵は、MLSからのページを業者のサイトに埋め込む形で表示されたりする）
RETS (Real Estate Transaction Standard) – RETS is used to give brokers, agents and third parties access to listing and transaction data. MLSs nationwide are moving to adopt RETS as the industry standard because it drastically simplifies the process of getting listing data from an MLS to an agent’s site. Key benefits include customization of how the listing data is displayed, fresh listing data (updated as often as every hour), and content added to the site (SEO – search engine optimization). The one main drawback is that the data feed is impossible to use by itself. In other words, you need a trained professional or additional software to make sense of it.
RETSは、業者などがMLSの情報にアクセスできる仕組み。全国のMLSはRETSの採用に業界標準として移行している。というのも、RETSを利用すれば劇的にMLSから業者のサイトへデータをやり取りするのに効率的になるからだからだ。キーとなる利点は、物件情報がどのように見た目表示されるかカスタマイズできること、毎時更新されるなどの新鮮な物件情報、埋め込みでなく、サイトに追加されるのでSEO的にも、ということ。唯一の欠点となるとすれば、データ自体は、加工しないとそのままでは表示に使えないこと。つまりソフトウェア的に処理する必要がある。
FTP (File Transfer Protocol) – Implemented before RETS, this is a standard protocol used to transfer files from one host (the MLS) to another (the agent). The listing database on the agent’s website is synchronized with the MLS database, and updates usually once or twice a day. FTP also has the benefits of SEO and customization, though the data is not as recent as it could be with RETS. It’s very important to note that there is no set standard with FTP between MLSs. Since each MLS has their own unique way of doing things, using FTP can cost a whole lot more.
FTPは、RETSが出来る前に使われていた、ファイルを転送する為の規格。物件情報は、大抵一日１度か２度、MLSのデータベースと業者のウェブサイトのデータはFTPを使ってファイルによって同期される。FTP方式もSEOやカスタマイズできる利点はあるが、RETS方式より新鮮さで劣る。とても重要なポイントは、MLS同士のFTPを使った場合の標準仕様は無い。なので、MLS同士のやり取りではとても面倒な手続きとなる。
iframe – An iframe is a MLS search window/HTML element that agents can put on their site. Most often, these are provided by an MLS for free, and are very easy to use. Implementation requires little more than copying/pasting a link into the site. Though agents commonly refer to iframes as IDX, they’re not the same, as no data is actually transferred. Content is not added to the agent’s site, and customization is limited. This means that in addition to being unattractive, the agent’s website doesn’t receive any content. There is no SEO benefit.
iFrame（アイフレーム）ブラウザ内に他のサイトのページを埋め込む一般的な方式。MLSの検索画面を業者のサイトのページ内にHTMLのタグで簡単に埋め込んで表示させることが出来る。大抵はMLSが無料で提供しているサービスとなる。実際のデータのやり取りはなされない。カスタマイズできない、
After reading the definitions above, you’ll understand that RETS is actually an option for IDX, along with its precursor, FTP. But now that you know, why should you care? Well, the answer to that depends largely on what you’re looking for.
上記の定義をご覧になれば、RETSは、IDXの一つの選択肢なのだ、ということ、そしてRETSは次世代（つまりFTPの後任にあたる）のだということも。さて、これが分かったとしたらどうすべきでしょう。当然、あなたが何を探しているかによります。
Let’s assume that all you want is an MLS search feature for your website, and also assume that design and content are not important. You might think that because of the ease of use and low cost (free), the iframe would be a good choice. But it’s not quite that simple. Sure, you’ll have the search feature built into your site–but does it really get the job done? Remember that content is king, and sites with more content rank higher than those without it. Since iframes don’t actually add any content to your site, the Googles and the Bings of the world don’t have much to judge your site by. Now, compare this with a site that actually has listing data (content) on it. Imagine hundreds, if not thousands of pages of quality listing data in the market you serve vs. one “Listing Search” iframe. The fact is that sites with content will rank higher than your own, leaving you at the bottom (and unseen) part of the list.
もし、ただ単に、MLS検索機能を自社ウェブサイトに付けたいのであれば、そして、デザインとコンテンツはあまり重要でない場合、iFrameを使うのが良いでしょう。ただし、そんなにシンプルな話ではありません。検索機能はウェブサイトに付きました、ただそれで効果はあるのでしょうか。「コンテンツが肝」なのを忘れてはいけません。コンテンツのあるサイトがランクで上になります。Googleなどはコンテンツの質量で判断します。それだけで下にランクされます。
Now, if content is something you want, it appears that there are two options to choose from–FTP and RETS. Both will improve your ranking on search engines, but RETS will provide you with data that is both more accurate and easier to work with. Why? Well, the FTP standard forces you to download the entire database of listings in bulk each time you want to update your records. This can be incredibly time consuming, especially when it comes to MLSs with many listings. Because of this, with FTP, listings are sometimes only updated once per week.
さて、もしコンテンツが大事ということであれば、FTP利用とRETSを利用する二つのオプションがあります。両者ともコンテンツとして利用できます。しかし、RETSは正確性と利便性を提供します。なぜかって？FTP方式は、データベース情報を丸ごとダウンロードして、毎回転送して、丸ごと入れ替えて更新しなければならない仕様になっているからです。FTP（ファイル転送プロトコル）ですから。これは、とてつもなく時間浪費で、一週間に一度ぐらいしか更新されません。
With RETS, on the other hand, listings are downloaded in more manageable segments, and only those that have been recently added or changed will need to be updated. This means that the listings can be refreshed more regularly, giving site visitors more current listing data.
RETSでは、より断片的に更新された情報のみ、といった扱いやすい形式で取得できます。つまり、より定期的に更新できるので、新鮮な情報をユーザーに提供できます。
As MLSs across the country continue to adopt the RETS standard, the industry will enjoy both its technical and practical benefits. Techies will have a much easier time setting up their solutions, and real estate professionals will be able to provide significantly more value to their clients.
全国のMLSは、RETSを取り入れ、業界は技術的利益と実際的な利益を得ています。技術屋はよりすばやく開発でき、不動産業者はより高い価値を顧客に提供できるのです。
私が書くより、より、技術用語を避けて、上手く説明してくれてますので、訳してみました。
＊疲れてコーヒーを飲みたいので、休憩
次回、本命のRETSとは何か、より詳しく説明します。
